Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym
lip 13th, 2007
Sytuacja w największych polskich miastach
Mimo iż II kwartał 2007 zakończył się wzrostem średnich cen mieszkań na rynku wtórnym, to jednak wyróżnia się na tle ostatnich kilkunastu miesięcy. Po raz pierwszy od półtora roku odnotowano spadki cen: we Wrocławiu – w maju o 2%, w Krakowie w maju o 0,3% i w czerwcu o 1,8%. W rezultacie w stosunku do końca I kwartału średnia cena metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu wzrosła jedynie o 0,57% i wynosi obecnie 7 015. W Krakowie cena zmieniła się o 1,55% in plus i to w rezultacie wysokiego wzrostu, który nastąpił w kwietniu. Porównanie z II kwartałem 2006 roku, który był rekordowy jeśli chodzi o tempo wzrostu cen, wskazuje na wyraźne wyhamowanie cen w 3 najdroższych polskich aglomeracjach. W Gdańsku ceny w II kwartale 2007 rosły w tempie porównywalnym z zeszłorocznym. Poznań, który wśród „wielkiej piątki” jest obecnie liderem wzrostów i odnotował w ostatnim kwartale skok cen rzędu 11,5%, a więc dwukrotnie więcej niż w analogicznym czasie w 2006 roku. Wyhamowanie cen na poziomie 7 tysięcy we Wrocławiu i 8 tys. w Krakowie wskazuje, iż jest to poziom, który znacznie ograniczył popyt. Można przewidywać, że podobnie zachowają się średnie ceny w Poznaniu i Gdańsku: ustabilizują się po osiągnięciu pułapu około 7 tysięcy. Na tym tle wyróżnia się Warszawa i Sopot. W przypadku Warszawy jest to stosunkowo oczywiste: cena należy do najwyższych w kraju ze względu na największe możliwości kupujących, choć i tu znajdujemy się już blisko poziomu cen, przy którym fala popytu zostanie mocno ograniczona. Jeszcze inaczej wygląda sytuacja w Sopocie. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania rzędu 10 935 złotych może zaskakiwać – jest to o ponad 2 tysiące więcej niż w Warszawie! Tradycyjnie przywoływana mała podaż w stosunku do popytu jest tu dodatkowo stymulowana elitarnością i ekskluzywnością miejsca. Sopot można w pewnym sensie przyrównać do najlepszych i najbardziej prestiżowych dzielnic Warszawy czy Krakowa. W tym wypadku cena nie jest dla kupujących pierwszorzędnym czynnikiem decydującym o dokonaniu transakcji. Wręcz odwrotnie: posiadanie nieruchomości w Sopocie lub innym polskim kurorcie, np. w Zakopanem świadczą o statusie i pozycji właściciela.
W analizie pojawiają się kolejne nowe miasta: Olsztyn i Opole i nie są to bynajmniej lokalizacje należące do grupy najtańszych. W Olsztynie za metr mieszkania na rynku wtórnym płaci się średnio 5409 złotych i jest to 15% więcej niż w Łodzi i prawie 30% więcej niż w Katowicach. Nie jest to zaskakujące, jeśli weźmie się pod uwagę fakt iż Olsztyn to obok Białegostoku największe miasto w regionie północo-wschodnim, duży ośrodek akademicki, do tego pięknie położony wśród jezior i lasów. W Opolu średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w II kwartale 2007 wynosi 4 314 złotych i jest porównywalna z cenami w aglomeracji katowickiej, ale już daleko jej do cen wrocławskich.
DZIAŁKI BUDOWLANE
Ponieważ dom jest często spełnieniem marzeń i aspiracji trudno zdecydować się na zakup gotowego z rynku wtórnego. Wiele osób decyduje się na samodzielną budowę. Jest to swego rodzaju gwarancja, iż dom będzie spełniał wymogi i oczekiwania mieszkańców, ale także co nie mniej ważne może być korzystniejsze kosztowo niż zakup gotowej nieruchomości. Na początek – kupno działki.
Od jakiegoś czasu widać wyraźne zainteresowanie działkami budowlanymi – w serwisie nieruchomości www.szybko.pl spośród 3339 ogłoszeń sprzedaży działek, ponad 2/3 ofert jest opisanych jako działka budowlana. Nadal bardziej opłaca się zakup gruntu i wybudowanie na nim własnego domu o powierzchni ok. 200 m2, niż kupno mieszkania w centrum Warszawy. Jednak wraz ze wzrostem zainteresowania, wzrastają też ceny… I to nie tylko gotowych domów, ale także ziemi. Już teraz postawienie domu w atrakcyjnej lokalizacji nie jest łatwe, a co oczywiste grunty to zasoby ograniczone. Jeśli ustalane zostaną nowe plany zagospodarowania przestrzennego, podaż działek może chwilowo wzrosnąć, ale zawsze istnieje moment wyczerpania zasobów gruntów.
W Warszawie ceny działek, które w I kwartale 2007 roku wahały się w przedziale od 50 do 1500 PLN za m2, w II kwartale podrożały dwukrotnie i w tej chwili przedział ten obejmuje kwoty od 100 do 3000 PLN za m2. Podobnie sytuacja ma się również w innych miastach Polski dręczonych gorączką cen nieruchomości. Na podstawie ogłoszeń zebranych w Szybko.pl można wykazać, że w Krakowie górna średnia cena metra kwadratowego skoczyła z 400 do 1000 PLN. Również Poznań zanotował podwojenie cen – skok z 300 do 600 PLN. Największy skok spośród piątki czołowych miast Polski odnotował Wrocław – tam w I kwartale średnie ceny zamykały się w przedziale od 50 do 300 PLN, natomiast już w II kwartale wyliczenia wskazały nowy, momentami ponad trzykrotnie wyższy przedział – od 70 do 1000 PLN za metr kwadratowy! W stolicy Dolnego Śląska skok ten jednak można tłumaczyć również dużym zainteresowaniem obcego kapitału tym regionem. Wrocław jest obecnie najdynamiczniej rozwijającym się miastem w Polsce, więc tego typu wzrosty są naturalnym następstwem dynamicznego rozwoju.
Zobacz także: