Szykuj się na wykup mieszkania za grosze
lip 5th, 2007 by admin
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest bardzo korzystna dla lokatorów. Jeszcze tylko podpis prezydenta i już za niespełna miesiąc w spółdzielniach ruszy wielka akcja uwłaszczeniowa, która ma objąć blisko milion rodzin
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, choć bardzo korzystna dla lokatorów lecz budzi wątpliwości natury konstytucyjnej. Weto prezydenta nie wchodzi jednak w grę. Dla PiS jest to bowiem sprawa prestiżowa. Z tego samego powodu jest też raczej mało prawdopodobne, by prezydent poddał ustawę osądowi Trybunału Konstytucyjnego, o co zaapelował m.in. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Decyzję prezydenta poznamy najpóźniej w przyszły poniedziałek. Jeśli podpisze ustawę, wejdzie ona w życie 31 lipca.
Kilkaset złotych powinno wystarczyć
Jeśli zajmujesz mieszkanie o statusie lokatorskim, a spłaciłeś koszty jego budowy, będziesz mógł zostać jego właścicielem po dopłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu budowlanego lub dotacji. W różnych latach różne to były umorzenia, np. w latach 60. ok. 28 proc., a w dwóch kolejnych dekadach – 50 proc. Tak czy inaczej, dziś w praktyce będą to symboliczne kwoty. Nawet kilka czy kilkanaście złotych!
Uwaga! Precyzyjne wyliczenie dostaniesz w spółdzielni. Przygotuj się jednak na większy wydatek, bo dojdą też koszty związane z tego typu transakcją. Wynagrodzenie notariusza ma kosztować tylko jedną czwartą minimalnego wynagrodzenia, czyli dziś 234 zł. Z kolei opłata sądowa za założenie księgi wieczystej i wpis do niej twojego nazwiska jako właściciela nieruchomości pochłonie ok. 300 zł.
To niewiele, bo obecne koszty wykupu sięgają kilkunastu, a w dużych miastach nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Lokator, który chce mieć mieszkanie na własność, musi dopłacić różnicę między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Dzięki ustawowej, jednakowej dla wszystkich lokatorów, 50-proc. bonifikacie w praktyce płacą oni jedną czwartą wartości rynkowej mieszkania.
Jeśli masz książeczkę mieszkaniową, dostaniesz po wykupieniu mieszkania premię gwarancyjną. Ile? Wysokość premii zależy od tego, jakie kwoty i kiedy wpłacałeś na książeczkę. Zawsze możesz ją zanieść do PKO BP, które wyliczy ci premię. Zwykle są to kwoty rzędu kilku tysięcy złotych.
Prosty wniosek
Kiedy ustawa zacznie obowiązywać, złóż w biurze spółdzielni wniosek o przekształcenie swojego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Jak napisać taki wniosek? To niezbyt trudne.
W lewym górnym rogu kartki papieru podajesz swoje imię i nazwisko, poniżej adres oraz jeśli masz telefon – jego numer (np. komórkowego). Z kolei w prawym górnym rogu wpisujesz nazwę miejscowości i datę złożenia wniosku. Poniżej obowiązkowo adresujesz swój wniosek do spółdzielni, czyli podajesz jej nazwę oraz adres. Samą treść wniosku na wszelki wypadek skonsultuj ze znajomym prawnikiem lub w biurze spółdzielni. Powinno wystarczyć następujące sformułowanie: “Na podstawie art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wnoszę o przekształcenie przysługującego mi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności do lokalu. Przekształcenie będzie dotyczyło lokalu nr…, położonego przy ul… w… Zobowiązuję się wpłacić nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na mój lokal.W związku z powyższym proszę o niezwłoczne określenie wysokości należnej kwoty i podanie nr. konta, na które można dokonać wpłaty”. Wniosek muszą podpisać obydwoje małżonkowie.
Uwaga! W sytuacji, gdy budynek, w którym jest twoje mieszkanie stoi na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym (spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym), możesz przekształcić mieszkanie lokatorskie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wtedy we wniosku wpisz je zamiast określenia “prawo odrębnej własności do lokalu”. To rozwiązanie znalazło się w ustawie dzięki Senatowi. W przeciwnym razie – gdyby nowela dopuszczała jedynie możliwość przekształcenia w pełną własność – kilkadziesiąt tysięcy rodzin mogłoby mieć zamkniętą drogę do własności nawet na kilka czy kilkanaście lat.
Własność w trzy miesiące
Zgodnie z nowelą zarząd spółdzielni musi przenieść na ciebie własność w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku. Jeśli mieszkasz w budynku, który stoi na gruncie będącym własnością spółdzielni lub jest ona jego użytkownikiem wieczystym, wystarczy uzgodnić w spółdzielni datę wizyty u notariusza. Władze spółdzielni nie mogą w tej sytuacji uchylać się od zawarcia umowy aktu notarialnego, bo za coś takiego grozi im grzywna lub ograniczenie wolności (obowiązek meldowania się w komisariacie policji, zakaz wyjazdów itp.). Ponadto będziesz mógł wówczas wystąpić do sądu, a ten przyzna ci własność.
Ustawa zwalnia cię w tym przypadku z opłaty sądowej przy wniesieniu pozwu, kosztami postępowania zaś zostanie obciążona spółdzielnia.
Jeśli zaś twój budynek stoi na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym (spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym), właścicielem będziesz jeszcze szybciej. Żeby dokonać przekształcenia mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe, wystarczy pójść do spółdzielni i wypełnić stosowny druczek. Potem wniosek rozpatrzy zarząd spółdzielni (m.in. sprawdzi, czy nie masz zaległości w opłatach). Na ogół jest to zwykła formalność. Dostaniesz wyliczoną kwotę do zapłacenia (parę złotych). W praktyce całą tę operację można załatwić w ciągu tygodnia.
Jeśli masz mieszkanie spółdzielcze własnościowe, nie jesteś wcale skazany na tę niepełną formę własności do końca życia. Kiedy spółdzielnia ureguluje kwestię gruntu, będziesz mógł wystąpić o przekształcenie spółdzielczej własności we własność hipoteczną. Oczywiście wiąże się to z wydatkami (notariusz, opłata sądowa). Czy jest sens wydawać te pieniądze? Niektórzy mówią, że nie, bo i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, i pełna własność są tak samo zbywalne, czyli można je sprzedać czy podarować. Uzyskanie pełnej własności lokalu daje jednak pełną niezależność od spółdzielni (można nawet zrezygnować z bycia jej członkiem).
Kto zapłaci za remonty?
Nieoczekiwanie w Sejmie przeszła poprawka Senatu, która ma sprawić, że ci, którzy już wykupili mieszkania, nie będą się czuli pokrzywdzeni. Chodzi o to, że lokatorzy, którzy jeszcze nie zapłacili całej sumy spółdzielni, bo ta rozłożyła ją na raty, mają mieć umorzoną brakującą kwotę (o ile wcześniejsze wpłaty pokryły pełne koszty budowy lokalu). A ponieważ pieniądze lokatorów przekształcających swoje mieszkania na własnościowe niemal w całości zasiliły fundusz remontowy spółdzielni, to teraz mieliby oni korzystać ze zwolnienia od wpłat na ten fundusz nawet przez kilkanaście lat. Musi się na to jednak zgodzić walne zgromadzenie spółdzielni. Czy jest to realne? Prawdopodobnie nie. Skutek tej poprawki może być bowiem taki, że w danym budynku jedynymi płacącymi za remonty będą uwłaszczeni lokatorzy. Pozostali byliby bowiem zwolnieni z tego typu opłaty. Beneficjentów nowej ustawy ma być zresztą więcej. Chodzi o blisko 40 tys. najemców byłych mieszkań zakładowych, które spółdzielnie przejęły nieodpłatnie. Ludzi ci poniosą jedynie koszty transakcyjne, czyli w sumie ok. 500 zł.
Wyścig z czasem
Wielokrotnie uprzedzaliśmy, że jest niemal pewne, że ta ustawa bardzo szybko trafi do Trybunału (skargę zapowiedzieli m.in. posłowie SLD). Jeśli więc marzy ci się nabycie własności małym kosztem, musisz się spieszyć, bo jest spore prawdopodobieństwo, że przepisy dotyczące wykupu zostaną przez sędziów uchylone. Koszty wykupu mieszkań spółdzielczych są od lat kością niezgody między lewicą a prawicą. W poprzednim Sejmie posłowie AWS i UW upierali się, by te koszty były symboliczne, ale najpierw plany pokrzyżował im Trybunał Konstytucyjny (na wniosek posłów SLD sędziowie zakwestionowali słynną formułę 3 proc. wartości mieszkania), a potem prezydent Aleksander Kwaśniewski. W 2001 r. zawetował on nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dzięki której wszyscy lokatorzy dostawaliby mieszkania na własność po spłaceniu jedynie nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu.
Czy ta zasada może podzielić los formuły 3 proc. wartości mieszkania? Zdania są podzielone.
Autorzy ustawy (głównie posłowie PiS i PO) zapewniają, że nowe zasady przekształcenia mieszkań lokatorskich są zgodne z konstytucyjną i że nie ma mowy o rozdawnictwie. Lokatorzy, których one obejmą, spłacili już bowiem swoje zobowiązania wobec spółdzielni, wnosząc wkład mieszkaniowy i spłacając zaciągnięte na inwestycje kredyty w opłatach za mieszkanie. Teraz dopłacą oni tylko tyle, ile państwo umorzyło spółdzielniom i ile te zwracają następnie do budżetu. Jednak Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP zauważa, że ponieważ konstytucja gwarantuje obywatelom równość wobec prawa oraz ochronę własności, to nie da się uzasadnić nadzwyczajnego uprzywilejowania ok. 900 tys. lokatorów w stosunku do 2,6 mln rodzin, które już wykupiły swoje mieszkania nieraz kosztem wielu wyrzeczeń. Według Związku uwłaszczenie lokatorów jest krzywdzące dla tych rodzin, które przekształciły mieszkania na dotychczasowych zasadach, nie tylko dlatego, że ludzie ci zapłacili więcej. Poza tym za te pieniądze spółdzielnie remontowały budynki, w których mieszkają także obecni lokatorzy.
Konstytucyjne wątpliwości
W skardze do Trybunału Konstytucyjnego z całą pewnością znajdzie się wniosek o uchylenie przepisu, który umożliwia najemcom byłych mieszkań zakładowych przejęcie mieszkań na własność za darmo. Według Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP przepis ten “praktycznie wyłącza swobodę rozporządzania przez spółdzielnie przysługującym im prawem własności”. Związek przypomina, że w 2001 r. Trybunał wydał wyrok, w którym uznał za niekonstytucyjne ograniczanie praw majątkowych nowych właścicieli budynków przejętych od państwowych zakładów pracy (w tym również nieodpłatnie). Sędziowie uchylili wówczas art. 3 nowelizacji ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, zobowiązujący nowych właścicieli (w tym prywatnych) do odsprzedania mieszkań zainteresowanym lokatorom po kosztach nabycia od przedsiębiorstw.
Przypomnijmy, że ze skargą wystąpiła wówczas m.in. gmina Zduńska Wola. Domagała się ona bezwarunkowego uchylenia przepisu, bo można go zinterpretować w taki sposób, że gminy, które dostały budynki zakładowe za darmo, muszą przenieść na lokatorów własność mieszkań też za darmo. W Zduńskiej Woli z takim roszczeniem wystąpiło 150 lokatorów. Samorządowcy tłumaczyli, że sporny przepis “pozbawia gminy wpływów z tytułu sprzedaży nieruchomości gminnych, które to wpływy przeznaczone są na zaspokajanie niezbędnych potrzeb społeczności lokalnej”.
Zobacz także: